こんにちは！福山市の不動産事情に詳しい福山不動産販売です。
「自分が住んでいた家を、結婚する息子夫婦に譲りたい」
「空いている土地を、親戚に相場よりグッと安く売ってあげたい」
ご家族や親戚の間で不動産を売買する「親族間売買（しんぞくかんばいばい）」。
気心の知れた身内同士だからこそ、「仲介手数料もかからないし、自分たちだけで安く取引しよう！」と考える方がたくさんいらっしゃいます。
しかし、ちょっと待ってください！
実はそこに、「税務署からのペナルティ（多額の税金）」と「住宅ローンが組めない」という、恐ろしい2つの落とし穴が潜んでいるんです。
今回は、身内同士の不動産売買で絶対に気をつけなければならない「贈与税のターゲットになる理由」と、安全に取引を進めるための解決策を、わかりやすく解説します！
1. 最大のワナ！「安く売る＝オマケした分が贈与」とみなされる
親族間売買で一番多い失敗が、「身内だから、特別に安くしてあげるよ！」という優しさから生まれる税金トラブルです。
例えば、福山市内で「本来なら2,000万円で売れる価値がある家」があったとします。 これを息子さんに「身内価格の500万円でいいよ」と売ってあげた場合、当人同士はハッピーですが、税務署は全く違う見方をします。
税務署の考え方 「本当は2,000万円の価値があるのに、500万円で売ったのですね。ということは、差額の『1,500万円分』を、息子さんにタダでプレゼント（贈与）したのと同じですね！」
このように、相場（本来の価値）よりも極端に安い価格で売買することを、専門用語で「低額譲渡（ていがくじょうと）」と呼びます。 そして、オマケしてあげた分の金額は「みなし贈与（贈与したとみなされる）」として、もらった側（この場合は息子さん）に、数百万円という高額な「贈与税」が課せられてしまうのです！
良かれと思って安く売ったのに、後から税務署から恐ろしい額の納付書が届く…これが親族間売買の最大のワナです。
2. 贈与税を避けるには「適正価格（相場）」で売買すること！
では、どうすれば税務署に「これはプレゼント（贈与）ではなく、正当な売買だ」と認めてもらえるのでしょうか？
答えは非常にシンプルで、「第三者に売る時と同じような、正しい相場（適正価格）で売買すること」です。
しかし、ここで一つの疑問が浮かびます。
「うちの家の正しい相場って、どうやって証明すればいいの？」
素人同士で「だいたい1,000万円くらいでいいよね」と決めた価格は、税務署には認めてもらえません。
ここで必要になるのが、私たち不動産会社が作成する「査定書」です。 周辺の過去の取引データや、現在の福山市の市場動向をふまえたプロの査定書（根拠のあるデータ）を残しておくことで、税務署に対しても「これが適正な価格です」と堂々と説明することができるのです。
3. もう一つの落とし穴！「親族間売買は住宅ローンが通りにくい」
実は、親族間売買のハードルは税金だけではありません。
不動産を買う側（息子さんや親戚）が「住宅ローン」を組もうとした時、ほとんどの銀行が「親族間の売買なら、お金は貸せません」と審査を厳しく（またはお断り）してきます。
なぜ銀行は、親族間売買を嫌がるのでしょうか？
理由は、「住宅ローンの悪用」を警戒しているからです。
例えば、「親の借金を返すために、息子が親の家を買うフリをして、銀行から金利の安い住宅ローンでお金を引き出そうとしているのでは？」といった不正を疑われてしまうのです。
銀行のローン審査を通すための「解決策」
銀行に「これは怪しい取引ではなく、きちんとした不動産売買です」と信用してもらうためには、間に不動産会社（仲介会社）を入れることが一番の解決策になります。
私たち不動産会社が間に入り、
- しっかりと調査に基づいた「重要事項説明書」を作成する
- 法的に正しい「不動産売買契約書」を作成する これらをセットにして銀行に提出することで、初めて住宅ローンの審査の土俵に上がることができるのです。
4. 自分たちだけで手続きする（個人間売買）の危険性
「税金に気をつけて適正価格にすれば、あとは自分たちで契約書を作って名義変更すればいいのでは？」と考える方もいらっしゃいます。 確かに法律上は可能ですが、不動産のプロから見ると非常にハイリスクです。
- 境界線のトラブル： お隣さんとの土地の境界があやふやなまま売買してしまい、将来お隣さんと大トラブルになる。
- 契約不適合責任（見えない欠陥）： 買ってからすぐにシロアリ被害や雨漏りが見つかり、「こんなの聞いてない！」と、いくら身内でも関係が悪化してしまう。
- 書類の不備： 契約書に抜け漏れがあり、後から税務署に指摘されて結局ペナルティを払うことになる。
こうした「見えない爆弾」を取り除き、ご親族同士がこれからもずっと仲良く過ごせるようにサポートするのが、私たち不動産会社の本当の役割です。
5. よくあるご質問（Q&A）
親族間売買について、お客様からよくいただく疑問にお答えします。
- 不動産会社に間に入ってもらうと「仲介手数料」がかかってしまいますよね？
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はい、仲介手数料は発生いたします。しかし、自分たちだけで進めて「数百万円の贈与税」を払うことになったり、「住宅ローンが組めずに現金一括で払わざるを得なくなる」といったリスクを考えると、手数料をお支払いいただいてでも、プロを入れて安全・確実にお取引を進める方が、結果的にご家族の負担は大幅に軽くなります。
- 「適正価格」より少しだけ安く売るのもダメですか？
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「いくらまでなら安くして良い」という法律の明確なルールはありませんが、一般的には「相場の約8割以下」になると、税務署から低額譲渡（みなし贈与）と判断されるリスクが跳ね上がると言われています。ギリギリを攻めるのは非常に危険ですので、事前の査定とすり合わせが必須です。
- 売買ではなく、タダで譲る（贈与する）場合はどうなりますか？
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タダで譲る場合は、不動産の価値に対して通常の「贈与税」がかかります。ただし、過去のコラムでもご紹介した「相続時精算課税制度」などの優遇制度を上手く活用すれば、税金をゼロ（または大幅に安く）して譲ることができるケースもあります。売買が良いのか、贈与が良いのかも、状況に合わせてアドバイスさせていただきます！
まとめ：親族間売買こそ、地元のプロのサポートを！
いかがでしたでしょうか？ 「身内だから簡単にできる」と思われがちな親族間売買ですが、実は通常の売買よりも税金や住宅ローンの審査が圧倒的に厳しいという現実があります。
後から「こんなはずじゃなかった…」と後悔したり、ご家族の仲にヒビが入ったりしないためにも、自己流で進めるのは絶対に避けましょう。
「うちの家の適正価格（相場）はいくらなの？」 「子どもが住宅ローンを組めるように契約書を作ってほしい！」
そんな時は、福山市の不動産相場を熟知している福山不動産販売にぜひご相談ください。
現在の不動産の価値を正しく査定し、税金面やローン面でつまずかないよう、提携している税理士や司法書士とも連携しながら、ご親族同士の円満なお取引を全力でサポートいたします。
ご相談や査定は完全無料ですので、どうぞお気軽にお声がけくださいね！
