福山市で不動産の売却をお考えの皆様、こんにちは！
住み慣れた家を売る、相続した土地を整理する…不動産の売却は、人生の中でも大きな決断の一つですよね。
特に、古家が建っている土地の場合、「このまま古家付きで売るべきか？」「それとも更地にしてから売るべきか？」と迷われる方も多いのではないでしょうか。
どちらの選択肢も一長一短あり、特に気になるのが「税金」の問題です。
「古家付きのままだと、固定資産税が安くなるって聞いたけど、本当？」 「更地にしたら、解体費用は経費になる？」
この記事では、福山市の皆様が安心して不動産売却を進められるよう、「古家付きのまま売る場合」と「更地にして売る場合」の税金の違いに焦点を当て、わかりやすく解説していきます。
専門的な内容も、サクサク読めるように、具体的な例を交えながらご紹介します。
さあ、一緒に税金の仕組みを学んで、ご自身の状況にぴったりの売却方法を見つけましょう！
そもそも不動産を売るとかかる税金って？
古家付きか更地か、という話の前に、まずは不動産を売却した際にどんな税金がかかるのかをざっくりと把握しておきましょう。
不動産の売却で利益が出た場合にかかるのが、「譲渡所得税」です。これは、売却価格から不動産の購入にかかった費用や売却にかかった費用などを差し引いた「譲渡所得」に対して課せられる税金です。
譲渡所得=売却価格−(取得費+譲渡費用)
さらに、この譲渡所得に定められた税率をかけたものが、実際に支払う税額となります。
譲渡所得税=譲渡所得×税率
この「譲渡所得税」は、主に所得税、住民税、復興特別所得税の3つを合わせた総称です。
譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって大きく異なります。
- 長期譲渡所得（所有期間5年超）: 所得税15%、住民税5%、復興特別所得税0.315% → 合計20.315%
- 短期譲渡所得（所有期間5年以下）: 所得税30%、住民税9%、復興特別所得税0.63% → 合計39.63%
もちろん、売却して利益が出なければ、譲渡所得税はかかりません。
古家付きのまま売る場合の税金
それでは、いよいよ本題です。まずは「古家付きのまま売る場合」の税金について見ていきましょう。
メリット：固定資産税が安い！
古家付きで売却する最大のメリットは、売却活動中の「固定資産税」が安く済むことです。
土地の上に建物が建っている場合、「住宅用地の特例」という制度が適用されます。この特例によって、土地の固定資産税が大幅に軽減されるのです。
- 200㎡以下の部分: 固定資産税が1/6に
- 200㎡を超える部分: 固定資産税が1/3に
たとえば、固定資産税が年間18万円だった土地でも、古家があることで3万円程度にまで抑えられる可能性があります。売却期間が長引いたとしても、税金の負担が少ないのは大きな安心材料になります。
デメリット：解体費用が譲渡費用にならない
古家付きで売却する場合、建物の解体費用は売主が負担する必要がありません。しかし、買主が建物を解体する場合でも、その解体費用は売主の「譲渡費用」として差し引くことはできません。
このため、売却で得られる利益（譲渡所得）が、更地で売却した場合よりも大きくなる可能性があります。結果として、支払う譲渡所得税が高くなるケースも考えられます。
更地にしてから売る場合の税金
次に、「更地にしてから売る場合」の税金を見ていきましょう。
メリット：譲渡費用に解体費用を含められる！
更地にして売却する場合、建物の「解体費用」は売却のための「譲渡費用」として計上することができます。
譲渡所得=売却価格−(取得費+譲渡費用+∗∗解体費用∗∗)
これにより、譲渡所得を圧縮できるため、支払う譲渡所得税を抑えられる可能性があります。
例えば、解体費用が200万円かかったとしましょう。この200万円分、譲渡所得が少なくなるため、税率20.315%の場合、約40万円の節税効果が見込めます。
デメリット：固定資産税が高くなる！
更地にして売却する場合、先ほどご紹介した「住宅用地の特例」が適用されなくなります。
これにより、土地の固定資産税は、古家付きの場合に比べて最大6倍に跳ね上がる可能性があります。
固定資産税は毎年1月1日時点の状況で課税されるため、年末までに売却が完了しないと、高くなった固定資産税を1年間支払い続けることになります。
このリスクは、更地にして売却する際の大きなデメリットと言えるでしょう。
タイミングが重要！
この固定資産税のデメリットを回避するためには、解体のタイミングが非常に重要になります。
1月1日をまたがないように解体・売却を進める
例えば、年の初めに解体を始め、その年の内に売却を完了できれば、高くなった固定資産税を支払う期間を短くできます。ただし、売却が長引くリスクも考慮しておく必要があります。
【まとめ】古家付き vs 更地、どっちがお得？
ここまで古家付きと更地、それぞれの税金の違いを見てきました。
では、結局どちらがお得なのでしょうか？
これは、売却する不動産や、売主様の状況によって変わってきます。
それぞれのメリット・デメリットをもう一度おさらいしましょう。
| 古家付きで売却 | 更地にして売却 | |
| 譲渡所得税 | 譲渡費用に解体費用を含められないため、税額が高くなる可能性 | 譲渡費用に解体費用を含められるため、税額を抑えられる可能性 |
| 固定資産税 | 「住宅用地の特例」が適用され、税負担が軽い | 「住宅用地の特例」が適用されず、税負担が重くなる |
| 売却にかかる費用 | 解体費用は不要 | 解体費用が必要 |
| 買主のニーズ | 買主が建物を活用したい、リノベーションしたい場合に向く | 買主がすぐに建物を建てたい、土地活用したい場合に向く |
| 売却期間 | 買主の幅が狭まり、売却期間が長くなる可能性がある | 買主の幅が広がり、比較的早く売却できる可能性がある |
シミュレーションで比較してみよう！
具体的な数字で比較すると、さらにわかりやすくなります。
| 古家付きで売却 | 更地にして売却 | |
| 売却価格 | 2,500万円 | 2,700万円 |
| 解体費用 | 0円 | 200万円 |
| 取得費 | 1,000万円 | 1,000万円 |
| 譲渡費用（仲介手数料など） | 90万円 | 90万円 |
| 譲渡所得 | 2,500 – (1,000 + 90) = 1,410万円 | 2,700 – (1,000 + 90 + 200) = 1,410万円 |
| 譲渡所得税（長期所有20.315%の場合） | 1,410万円 × 20.315% = 約286万円 | 1,410万円 × 20.315% = 約286万円 |
このシミュレーションでは、売却価格が解体費用分高くなるため、譲渡所得税は同額になりました。しかし、更地にした方がより高値で売却できる可能性は高く、その分、譲渡所得は大きくなります。
さらに、ここに売却期間中の固定資産税や、解体する手間、買主のニーズなどを加味して総合的に判断することが大切です。
迷ったらプロに相談！福山市の不動産売却は私たちにお任せください！
いかがでしたでしょうか？
古家付きで売るか、更地にして売るか、税金の面だけでなく、売却期間や買主のニーズも考慮して判断する必要があります。ご自身で判断するのが難しいと感じたら、まずは不動産のプロに相談することをおすすめします。
私たち福山不動産販売は、福山市の不動産売却に特化した専門家です。
お客様一人ひとりの状況を丁寧にヒアリングし、古家付きと更地のどちらが最適か、税金のシミュレーションも行いながら最適な売却プランをご提案いたします。
- 無料査定：まずは、お持ちの不動産がいくらで売れるのか、正確な査定をしてみませんか？
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ご相談は無料です。お気軽にお問合せしてみてくださいね。
