「福山市で土地を探していたら、“市街化区域”って書いてあるけど、これって何？」
「気になっている土地が“市街化調整区域”みたい。家を建てても大丈夫なの？」
不動産を探していると、ときどき出てくる「市街化区域」「市街化調整区域」という言葉。
漢字がずらっと並んでいるので、ちょっと難しそうに見えますよね。
でも、土地を探すうえでは意外と大事なポイントです。
というのも、この区域によって、「そこに家を建てられるのか」「どんな手続きが必要なのか」などが変わってくるからです。
そこで今回は、福山市で土地や中古住宅を探している方に向けて、「市街化区域」と「市街化調整区域」の違いをできるだけわかりやすくご紹介します。
まずは「市街化区域」と「市街化調整区域」の違いをざっくり見てみましょう
難しい説明はひとまず置いておいて、まずはざっくり違いを見てみましょう。
| 項目 | 市街化区域 | 市街化調整区域 |
|---|---|---|
| どんなエリア？ | 街づくりを進めていくエリア | 市街化を抑えるエリア |
| 家は建てられる？ | ルールに沿って建築する | 原則として建築できないが、条件によって可能な場合あり |
| 土地を見るときは？ | 用途地域などを確認 | 建築できるか、どんな許可が必要かを確認 |
簡単にいうと、
市街化区域＝街をつくっていくエリア
市街化調整区域＝むやみに街を広げないエリア
というイメージです。
では、それぞれもう少し詳しく見てみましょう。
市街化区域ってどんなところ？
市街化区域は、すでに市街地ができているところや、これから計画的に街づくりを進めていくエリアです。
住宅やお店などが集まり、道路や上下水道などのインフラも整備されている場所が多くあります。
福山市で土地を探しているときにも、よく目にする区域です。
ただし、ここで一つ注意。
「市街化区域なら、どんな家でも自由に建てられる」という意味ではありません。
市街化区域の中でも「用途地域」が決められていて、建てられる建物の種類や規模などにルールがあります。
土地を購入するときは、「市街化区域かどうか」だけでなく、用途地域や建ぺい率・容積率なども一緒に確認しておきましょう。
市街化調整区域ってどんなところ？
市街化調整区域は、市街化をどんどん進めるのではなく、むやみに建物が増えていかないようにしているエリアです。
福山市でも、こうした区域が市内のさまざまな場所にあります。
ここで一番気になるのが、やっぱり「家は建てられるの？」というところですよね。
市街化調整区域では、原則として新しく建物を建てることはできません。
ただし、一定の条件に当てはまる場合には、建築できるケースもあります。
そのため、「調整区域だから絶対に家が建てられない」とも言い切れません。
ここは土地ごとに条件が違うので、気になる物件があれば個別に確認することが大切です。
市街化調整区域の土地、安いからお得……とは限りません
市街化調整区域の土地を見ていると、「この広さでこの価格？」と、魅力的に感じる物件もあるかもしれません。
でも、ここで価格だけを見て決めるのはちょっと待ってください。
市街化調整区域では、建築の可否や必要な許可、道路や上下水道などの条件によって、購入後に必要となる費用や手続きが変わることがあります。
つまり、
「土地が安い＝そのままお得」
とは限らないんですね。
購入前に、その土地で何ができるのかを確認しておくことが大切です。
市街化区域と市街化調整区域、土地探しではどこを見ればいい？
ここまで読むと、「結局、土地を見るときに何を確認したらいいの？」と思いますよね。
ざっくり言うと、次のようなところをチェックしておくと安心です。
- その土地は市街化区域？市街化調整区域？
- どんな用途地域になっている？
- 家を建てることはできる？
- 建てるために許可は必要？
- 前面道路や上下水道はどうなっている？
- その土地ならではの規制はない？
特に市街化調整区域については、土地情報だけでは判断しにくいこともあります。
福山市の市街化区域・市街化調整区域はどこで確認できる？
「自分が気になっている土地は、どっちの区域なんだろう？」というときは、福山市の「ふくやまっぷ」で都市計画に関する情報を確認できます。
ただし、地図で区域が分かったとしても、「この土地に家を建てられるか」「どんな手続きが必要なのか」まで、地図だけで判断できるわけではありません。
特に市街化調整区域では、土地や建物ごとに条件が違うため、個別に確認することをおすすめします。
市街化調整区域にある中古住宅は売れる？
「親から相続した家が市街化調整区域にあるんだけど、売れるのかな？」
こうしたご相談もあります。
市街化調整区域にあるからといって、すべての中古住宅が売れないわけではありません。
ただし、いつ建てられた建物なのか、どのような理由で建てられたのかなどによって、その後の利用について確認が必要になる場合があります。
たとえば、購入した人がそのまま住めるのか、建て替えはできるのか、増改築や用途変更はできるのか……などです。
福山市でも、市街化調整区域の既存建築物について、建築された時期や理由などによって取り扱いが異なると案内されています。
そのため、相続した家や中古住宅を売却するときは、「調整区域だから売れない」と決めつけず、まずはその建物について確認してみましょう。
市街化区域か調整区域かだけで、土地の良し悪しが決まるわけではありません
ここまで読んで、「じゃあ市街化区域のほうがいいの？」と思うかもしれません。
でも、土地選びはそんなに単純ではありません。
駅や学校までの距離を重視する人もいれば、広い敷地や静かな環境を重視する人もいます。
だからこそ、「市街化区域か調整区域か」だけを見るのではなく、その土地でどんな暮らしをしたいのかを考えながら選ぶことが大切です。
特に市街化調整区域の場合は、価格だけで決めず、「ここに家を建てられる？」「この中古住宅はそのまま使える？」などを事前に確認しておくと安心です。
福山市で土地や中古住宅をお探しなら
市街化区域と市街化調整区域。
名前だけ見ると難しそうですが、土地探しでは意外と身近なポイントです。
特に市街化調整区域の土地や中古住宅は、物件によって確認する内容が変わることがあります。
「この土地、家を建てられるのかな？」
「相続した家だけど、売却できる？」
そんな疑問があれば、購入や売却を決める前に一度確認してみましょう。
福山市で土地・中古住宅をお探しの方は、福山不動産販売へお気軽にご相談ください。
まとめ
「市街化区域」と「市街化調整区域」の違いを、簡単にまとめると次のようになります。
- 市街化区域：街づくりを進めていくエリア
- 市街化調整区域：市街化を抑えるエリア
- 市街化調整区域では原則として建築できないが、条件によって建築できる場合がある
- 市街化区域でも用途地域などの確認が必要
- 中古住宅は、建築された時期や理由などによって確認事項が変わる
土地の情報に「市街化区域」「市街化調整区域」と書いてあったら、「これは何だろう？」とそのままにせず、その土地で何ができるのかまで確認してみましょう。
土地選びで分からないことがあれば、ひとつずつ確認しながら進めていくことが大切です。
よくある質問
市街化区域と市街化調整区域は何が違いますか？
市街化区域は、すでに市街地を形成している、または計画的に市街化を進める区域です。市街化調整区域は、市街化を抑える区域です。
市街化調整区域に家は建てられますか？
原則として建築できませんが、一定の条件に該当する場合は建築できるケースがあります。土地ごとに条件が異なるため、購入前に確認することが大切です。
市街化調整区域の中古住宅は売れますか？
市街化調整区域にあるからといって、すべての中古住宅が売れないわけではありません。ただし、建築時期や建築理由などによって、その後の利用について確認が必要になる場合があります。
福山市の市街化区域・市街化調整区域はどこで確認できますか？
福山市の「ふくやまっぷ」で都市計画に関する情報を確認できます。ただし、実際に建築できるかどうかなどは、土地ごとの条件を確認する必要があります。
