こんにちは！福山市の不動産事情に詳しい福山不動産販売です。
実家を相続したり、古い空き家を売却しようと不動産会社に相談した際、 「このお家は『再建築不可物件』なので、売るのはかなり厳しいですね…」 と言われてしまい、ショックを受けた経験はありませんか？
「家を建て直せないってどういうこと？」
「売れないなら、一生税金だけを払い続けないといけないの！？」
と、途方に暮れてしまう方も少なくありません。
確かに、再建築不可物件は普通の不動産に比べて売却のハードルが高いのは事実です。
しかし、決して「絶対に売れない」わけではありません！
今回は、再建築不可物件になってしまう理由と、この厄介な物件を賢く売却・活用するための「4つのウラ技（解決策）」について、わかりやすく解説します。
1. そもそも「再建築不可物件」ってどんな土地？
再建築不可物件とは、文字通り「今建っている家を壊したら、もう二度と新しい家を建てることができない土地」のことです。
なぜそんな理不尽なルールがあるのでしょうか？
理由は、建築基準法という法律にある「接道義務（せつどうぎむ）」というルールを満たしていないからです。
🚨 家を建てるための絶対ルール「接道義務」とは？
火事や地震が起きたとき、消防車や救急車がスムーズに家の前まで来られないと命に関わりますよね。
そのため、法律では「家を建てる土地は、幅が4メートル以上ある道路に、2メートル以上くっついていなければならない」と決められています。
昔はそこまで厳しいルールがなかったため、福山市内の古い住宅街などでも「車が通れないような細い路地の奥に家がある」「道路に面している部分が1メートルしかない」といったお家がたくさん建てられました。
しかし、今の法律に照らし合わせるとルール違反になってしまうため、「今ある家はそのまま住んでもいいけれど、新しく建て直すのはダメですよ」という扱いになってしまうのです。
2. 再建築不可物件が「売れにくい」2つの理由
なぜ再建築不可物件は、不動産会社から「売りにくい」と言われてしまうのでしょうか。
- ① 住宅ローンが組めないから
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ここが一番の理由です！家を買う人のほとんどは銀行で住宅ローンを組みますが、銀行は「将来建て替えができないような、価値の低い（担保にならない）土地」には、原則としてお金を貸してくれません。つまり、「現金一括で買える人」しかお客さんになれないのです。
- ② 駐車場が作れないことが多いから
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車社会である福山市において、「家の前に車が停められない（道路が細すぎる）」というのは、マイホームを探しているファミリー層からすると大きなマイナスポイントになってしまいます。
3. 諦めないで！再建築不可物件を売るための「4つのウラ技」
「ローンも組めないし、駐車場もないなら、やっぱり売れないじゃないか…」と諦めるのはまだ早いです！
不動産のプロが実際に行っている、再建築不可物件を蘇らせるウラ技（解決策）をご紹介します。
ウラ技①：「お隣さん」と協力して土地を広げる（隣地買収・売却）
一番根本的で、成功すれば土地の価値が何倍にも跳ね上がる方法です。
道路に接している幅が足りないなら、お隣さんの土地を少しだけ譲ってもらう（または買い取る）ことで、法律の「2メートル」のルールをクリアし、普通の土地（建て替えできる土地）に生まれ変わらせることができます。
逆に、「お隣さんに自分の土地を買ってもらう」のも非常に有効な手段です。
お隣さんにとっても、自分のお庭や駐車場が広がるという大きなメリットがあります。
ウラ技②：建て替えず「フルリノベーション」して住む
「新しい家を建ててはいけない」というルールですが、実は「今ある家の骨組みを残して、内装や外装を新品同様にリフォーム（リノベーション）すること」は法律違反にはなりません！
柱だけを残して、水回りから壁紙まで全てピカピカにすれば、新築そっくりに生まれ変わります。
最近は「新築より安く、味のある古民家に住みたい」という若者も増えているため、あえてこのリノベーション向けの中古物件として売り出すのも一つの手です。
ウラ技③：「不動産投資家」向けに売却する
マイホームを探している一般のファミリーではなく、「家賃収入が欲しい投資家」をターゲットにする方法です。
投資家は自分が住むわけではないので、駐車場がなくても、建て替えができなくても、「安く買って、リフォームして、人に貸して利益が出る」と判断すれば、現金一括でパッと買ってくれます。
ウラ技④：不動産会社に直接「買取（かいとり）」してもらう
「お隣さんとの交渉は気が引ける」「いつ売れるか分からないのは困る」という方に一番おすすめなのが、私たちのような不動産会社が直接その家を買い取る方法です。
プロである私たちが買い取った後、自社でリノベーションをしたり、行政と特別な許可の交渉（※）を行ったりして物件を再生させます。
お客様は現状のまま、荷物が残っていても最短数週間で現金化できるため、一番手間がかからずスッキリと手放すことができます。
(※)行政の特別な許可（43条但し書き許可）など、プロならではの手法で建て替え可能にするケースもあります。
4. よくあるご質問（Q&A）
再建築不可物件について、お客様からよくいただく疑問にお答えします。
- 建て替えできないなら、家を解体して更地（空き地）にすれば売れますか？
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ストップです！家を壊して更地にしてしまうと、翌年から土地の固定資産税が最大で6倍に跳ね上がってしまいます。また、道路が細いと解体工事のトラックが入れず、職人さんの手作業になって解体費用が数百万円かかることも…。まずは「壊す前」にプロにご相談ください！
- 私の家が「再建築不可物件」かどうか、どうすれば分かりますか？
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ご自身で市役所の建築指導課などに行って調べることもできますが、専門的な図面や法律の知識が必要になります。私たち不動産会社にご依頼いただければ、役所調査から現地確認まで、すべて無料で正確にお調べいたします。
- 他の不動産屋で「買取できない」と断られてしまったのですが…。
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諦めずに、ぜひ一度私たちにご相談ください！再建築不可物件の取り扱いは、不動産会社によって「得意・不得意」がハッキリと分かれます。リノアークグループでは、リノベーションや解体のノウハウもグループ内に持っているため、他社で断られた物件でも買い取れる（または売却の道筋を作れる）ケースが多々あります。
まとめ：厄介な不動産こそ、地元のプロの知恵と交渉力がカギ！
いかがでしたでしょうか？ 「再建築不可物件」は、そのままポンと売りに出してもなかなか売れない、少しクセのある物件です。
しかし、お隣さんへのアプローチや、リノベーションによる付加価値の提案、投資家へのルート開拓など、「売り方の工夫」さえすれば、確実に手放すことができる不動産でもあります。
「親から相続した古い家、どうしよう…」 「ずっと放置していて、草木がボーボーでご近所迷惑になっているかも」
そんな不安を抱えている方は、ぜひ福山市の不動産相場と法律を熟知している、福山不動産販売にご相談ください。 「とりあえず今の状態を見てほしい」「どんな解決策があるか知りたい」といったご相談や査定は、完全無料・秘密厳守で承っております。 お客様の肩の荷を下ろすお手伝いを全力でさせていただきますので、どうぞお気軽にお声がけくださいね！
