家や土地を売るとき、
「いくらで売れるか」だけでなく、
「どれくらい税金がかかるか？」も非常に大事なポイントです。
いざ売却してから
「こんなに税金引かれるなんて…！」と後悔しないために、
今回は不動産売却に関係する主な税金と、少しでも負担を減らすための対策について、福山市での不動産売却を検討している方にもわかりやすく解説します。
1. 不動産を売ると税金がかかるって本当？
はい、本当です。
不動産を売って利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して「譲渡所得税」がかかります。
この譲渡所得は以下の計算式で求められます。
【譲渡所得＝売却価格 −（購入価格 + 諸費用）】
※諸費用には仲介手数料、登記費用、リフォーム費用（一定条件あり）などが含まれます。
2. 譲渡所得税っていくらぐらい？
譲渡所得税は、保有期間によって税率が変わります。
| 保有期間 | 所得税率 | 住民税率 | 合計 |
|---|---|---|---|
| 5年以下（短期譲渡） | 30.63% | 9% | 約39.63% |
| 5年超（長期譲渡） | 15.315% | 5% | 約20.315% |
| 10年超で3,000万円特例適用時 | 条件によりさらに軽減 |
つまり、「5年以上持っていた不動産を売った方が、税率が安くなる」というのがポイントです。
3. 【節税①】3,000万円の特別控除を使おう
マイホーム（居住用財産）を売却した場合、3,000万円までの譲渡所得が非課税になる制度があります。
【条件】
- 自分が住んでいた家（居住用）であること
- 売却の前年・前々年にこの特例を使っていないこと
- 家と土地を一緒に売ること
- 仮住まい期間が3年以内であること など
これが適用されれば、利益が出ても3,000万円以内なら税金がかかりません。
4. 【節税②】買い替え特例や軽減税率もチェック
売却後に新しく住宅を購入する場合は、「買い替え特例」や「軽減税率の特例」が使えることも。
✅ 軽減税率の特例（長期譲渡・10年以上保有）
- 所得6,000万円以下：税率14.21%
- 所得6,000万円超：超過分は20.315%
このように、所有期間が10年を超えると、さらに優遇される可能性があります。
5. その他にかかる税金もチェック
✅ 登録免許税
登記の名義変更を行う際にかかります（基本的には買主負担ですが、確認が必要）。
✅ 印紙税
売買契約書に貼る収入印紙代（売却価格によって変動）
| 売買価格 | 印紙税 |
|---|---|
| 1,000万円超〜5,000万円以下 | 10,000円 |
| 5,000万円超〜1億円以下 | 30,000円 |
6. 譲渡所得が出ない（赤字）の場合は？
売却価格が取得価格を下回った場合、譲渡所得はゼロまたはマイナスになるため、譲渡所得税はかかりません。
ただし、損失が出ても他の所得とは基本的に相殺できないため、節税効果は限定的です。
7. 福山市で不動産を売る際の注意点
福山市は、中心部と郊外で地価や需要に差があり、
「相場より高く売れると思っていたのに利益が出なかった」という例もあります。
✅ よくあるケース
- 親から相続した家の土地の取得価格が不明
- 購入時の領収書や書類を紛失している
- リフォーム費用を経費に計上できない
書類の保管や、税理士への早めの相談が大切です。
8. 売却後に確定申告が必要なケース
譲渡所得が出た場合、必ず翌年の2月16日〜3月15日の間に確定申告が必要です。
✅ 確定申告が必要な人
- 譲渡所得がある人
- 特別控除を使いたい人（3,000万円控除など）
- 買い替え特例を使いたい人
サラリーマンでも、不動産を売却した年だけは申告が必要になるので要注意です。
【まとめ】税金対策を知って、後悔のない不動産売却を
不動産売却にかかる税金は、知らないと数十万円〜数百万円の差が出ることも。
早めの準備と、専門家への相談で
「思っていたより税金が少なかった！」
というケースも少なくありません。
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