福山市で不動産売却や購入を検討されている皆様、こんにちは。
「いざ土地を売ろう！」あるいは「マイホームのために土地を買おう！」と登記簿（登記事項証明書）を確認した際、「実際の広さと違う気がする……」と違和感を覚えたことはありませんか？
実は、日本の土地には「公簿面積（こうぼめんせき）」と「実測面積（じっそくめんせき）」という2つの面積が存在することが珍しくありません。この違いを知らずに取引を進めると、後々「思っていたより狭くて家が建たない」「売却価格で損をした」といったトラブルに発展するリスクがあります。
特に福山市内には、城下町特有の古い区画や、昔からの農地を宅地化したエリアも多く、この「面積のズレ」が顕著に出るケースが多々あります。
今回は、不動産取引の重要キーワードである「公簿面積」と「実測面積」の違いについて、初心者の方にも分かりやすく徹底解説します。これさえ読めば安心という内容にまとめました。
1. 「公簿面積」と「実測面積」の決定的な違い
まずは、それぞれの言葉の定義を整理しましょう。
公簿面積（こうぼめんせき）とは？
「法務局に登録されている登記簿上の面積」のことです。
土地の権利関係を証明する公式な書類に記載されている数字ですが、必ずしも「現在の正確な面積」を反映しているとは限りません。
実測面積（じっそくめんせき）とは？
「最新の測量技術を用いて、実際に現地を測った面積」のことです。
隣地との境界線を確定させ、最新の機器（トータルステーションなど）を使って算出するため、現代において最も正確な数字といえます。
2. なぜ「登記簿」なのに面積がズレるのか？
「国の管理するデータなのに、なぜ不正確なの？」と疑問に思うかもしれません。そこには、日本の土地管理の長い歴史が関係しています。
① 明治時代の「地租改正」が原因？
現在残っている登記簿の元データの多くは、明治時代の「地租改正（ちそかいせい）」までさかのぼります。当時の測量技術は未熟で、さらに「税金を安くするために、あえて狭く申告した（縄縮み）」や「計測の際に縄が伸びてしまった（縄伸び）」といった事情がありました。
② 測量精度の向上
昔は1メートル単位の誤差も珍しくありませんでしたが、現在はミリ単位での計測が可能です。技術が進歩した結果、昔のデータとの乖離が浮き彫りになってしまうのです。
③ 震災や土砂災害、地殻変動
長い年月の間に、地震や地滑りなどで地形が微妙に変化することもあります。福山市でも、山沿いのエリアや過去の埋め立て地などでは、物理的な変化が影響している可能性もゼロではありません。
【コラム：縄伸び・縄縮み】
- 縄伸び： 登記簿より実際の面積の方が広いこと。
- 縄縮み： 登記簿より実際の面積の方が狭いこと。昔、年貢を減らそうとしてわざと狭く測った名残などが、令和の今の不動産取引に影響を与えているのは興味深いですよね。
3. 不動産売買における「2つの取引方式」
土地を売買する際、この「面積の差」をどう扱うかで2つの契約方式に分かれます。福山市で不動産を探す際も、チラシやWebサイトの「備考欄」を必ずチェックしてください。
| 取引方式 | 概要 | メリット | デメリット |
| 公簿売買 | 登記簿の面積を基準に価格を決め、後で実測しても清算しない。 | 手続きが早く、測量費用がかからない。 | 実際の面積が狭くても返金されない。 |
| 実測売買 | 1㎡あたりの単価を決め、実測後に代金を確定（精算）する。 | 公平性が高く、トラブルが少ない。 | 測量に時間と費用がかかる。 |
公簿売買（こうぼばいばい）
「登記簿に100㎡と書いてあるから、その数字で取引しましょう」という方式です。
- 主なケース： 山林や原野、あるいは極めて古い住宅街で、隣地との境界を確定させるのが困難な場合。
- 注意点： 買った後に測ってみたら10㎡も狭かった……という場合でも、原則として代金の減額請求はできません。
実測売買（じっそくばいばい）
「まずは暫定的に登記簿の面積で契約し、引き渡しまでに測量。1㎡のズレにつき〇円精算しましょう」という方式です。
- 主なケース： 福山市内の一般的な住宅地や、新しい分譲地。
- 注意点： 面積が増えれば買い手の支払額が増え、減れば売り手の受け取り額が減ります。
4. 知っておきたい「測量図」の種類
土地の面積を確認する際、法務局には「地積測量図」という図面が備え付けられていることがあります。しかし、これも作成された年代によって信頼度が全く異なります。
- 平成17年（2005年）以降の図面：不動産登記法の改正により、かなり精度が高くなっています。座標値（世界測地系）が記載されているため、境界杭がなくなっても復元可能です。
- 昭和時代の図面：当時の測量技術で作成されており、現況と合致しないケースが多々あります。また、隣地所有者の立ち会い印がないものもあり、証拠能力として弱い場合があります。
福山市の古い宅地を相続した場合などは、一度お手元の資料が「いつ作られたものか」を確認してみることをおすすめします。
5. 実測面積が重要な「3つの理由」
なぜ、手間と費用をかけてまで「実測」にこだわる必要があるのでしょうか？
① 建築確認申請への影響
家を建てる際、敷地面積に対して「建ぺい率」や「容積率」が適用されます。
- 公簿：200㎡
- 実測：180㎡だった場合、本来建てられるはずだった大きさの家が建てられず、設計変更を余儀なくされる可能性があります。
② 境界トラブルの防止
「実測」を行うプロセスには、隣地所有者との「境界立ち会い」が含まれます。
「ここからここが私の土地です」とお互いに納得して境界杭を打つことで、将来的な「越境問題（お隣の屋根がはみ出している等）」のトラブルを未然に防ぐことができます。
③ 資産価値の明確化
将来、土地を担保にローンを借りる際や、売却する際、正確な実測図がある土地は銀行や買い手からの信頼が格段に高まります。「安心な商品」として扱われるため、スムーズな取引に繋がります。
6. 福山市での土地選び・売却のポイント
福山市は、中心部の利便性の高いエリアから、神辺・新辺・松永といった周辺の住宅地まで多様な土地柄があります。
売り主様へのアドバイス
福山市で土地を売却する場合、多くの買い主様（特に大手ハウスメーカーで建てる方）は「実測図の有無」を重視します。
売却活動を始める前に「確定測量」を行っておくと、高く・早く売れる可能性が高まります。
「うちは昔からの土地だから大丈夫」と思っていても、いざ測ってみるとお隣の塀が数センチ入っていた、というケースは非常に多いのです。
買い主様へのアドバイス
「公簿面積」のみで販売されている古い物件には注意が必要です。
特に「セットバック（道路後退）」が必要な土地の場合、登記簿上の面積からさらに使える面積が減ってしまうことがあります。
不動産会社に「この土地は実測精算ありですか？」と一言確認するだけで、資金計画の狂いを防げます。
7. 測量にかかる費用と期間
「よし、実測しよう！」と思っても、今日明日で終わるものではありません。
- 費用相場： 一般的な住宅地（30〜60坪程度）で、約30万円〜80万円ほどかかります。※隣接する土地が私道か公道（福山市所有など）かによって、手続きの難易度が変わり費用も変動します。
- 期間： およそ3ヶ月〜半年程度。※隣地所有者全員とのスケジュール調整や、福山市役所との協議（官民立ち会い）が必要なため、時間がかかります。
「売る直前に慌てて測量！」となると、引き渡しに間に合わないケースもあるため、早めの相談が肝心です。
8. まとめ：正確な面積を知ることが「安心」への第一歩
土地の「公簿面積」と「実測面積」の違い、ご理解いただけましたでしょうか？
- 公簿面積： 登記簿上の数字。古いものは不正確なことが多い。
- 実測面積： 実際に測った数字。現代の取引ではこちらが重視される。
- 福山市の不動産： 歴史ある街だからこそ、面積のズレや境界の不明瞭さには要注意。
不動産は人生で一番大きな買い物です。「たかが数平方メートル」の差が、数百万円の金額差や、その後の近所付き合いに影響を与えることもあります。
もし福山市内で「自分の土地の正確な広さが知りたい」「売る時に測量は必要なの？」とお悩みでしたら、まずは地域の特性を熟知した不動産のプロに相談することをおすすめします。
福山市の不動産に関することなら、何でもご相談ください！
今回の記事を読んで、「自分の土地はどうなっているんだろう？」と不安になった方もいらっしゃるかもしれません。
当社では、福山市特有の土地事情に精通したスタッフが、登記簿の確認から測量の手配、そして納得のいく売買のお手伝いまでトータルでサポートいたします。
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- 「隣の方との境界が曖昧で不安……」
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福山不動産販売 TEL 084-959-6391
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