こんにちは！福山市の不動産事情に詳しい、福山不動産販売です。
「親が施設に入ることになったから、誰も住まなくなる福山市の実家を売却して、施設の入居費用にあてたい」
こうしたご相談は、年々非常に増えています。しかし、ここで多くの方がぶつかる「ある大きな壁」が存在します。それは、親御さんがすでに「認知症」を発症してしまっているケースです。
「親の家なんだから、子どもが代わりに売ればいいんじゃないの？」と思われるかもしれませんが、実は法律上、それは絶対にできません。
今回は、認知症になってしまった親の家を売るための方法である「成年後見制度」と、認知症になる前にできる最強の対策「家族信託」について、そのリアルな現実とタイムリミットをプロの目線でやさしく解説します。
1. 最大の落とし穴！認知症になると「家が売れなくなる」理由
不動産を売却する際、必ず「売主（名義人である親）本人の意思確認」が必要になります。
「この家を、この値段で、この人に売ることに間違いありませんね？」という契約の内容を、本人が正しく理解し、自分の意思でサインできる状態（意思能力がある状態）でなければ、不動産の売買契約は無効になってしまいます。
つまり、認知症が進行して「自分が何にサインしているのか分からない状態」になってしまうと、たとえ実の親子であっても、家を売ることも、貸すことも、定期預金を解約することもできなくなってしまうのです。これが、実家売却における「タイムリミット」の正体です。
この「凍結」されてしまった実家を動かすための方法が、これからご紹介する2つの制度です。
2. すでに認知症が進行している場合の「成年後見制度」
親御さんの認知症がすでに進んでおり、契約などの判断が難しい状態になってしまった場合、唯一の解決策となるのが「成年後見制度（せいねんこうけんせいど）」です。
これは、家庭裁判所に申し立てを行い、親に代わって財産を管理したり契約したりする人（後見人）を選んでもらう制度です。
🚨 成年後見制度の「リアルな現実」と注意点
「後見人になれば、すぐに家が売れる！」と思うかもしれませんが、実はいくつかの厳しい現実があります。
- ① 自宅の売却には「裁判所の許可」が必要後見人の仕事は「本人の財産を守ること」です。そのため、親が住んでいた家（居住用不動産）を売る場合、「施設のお金が足りないからどうしても売る必要がある」といった、裁判所が納得する正当な理由がなければ売却の許可が下りません。「空き家の管理が面倒だから」といった子ども側の理由では売却できないのです。
- ② 専門家への報酬が「一生」続く財産が多い場合や、親族間で揉め事がある場合、家族ではなく弁護士や司法書士などの専門家が後見人に選ばれるケースが多いです。その場合、親御さんが亡くなるまでの間、毎月2万円〜5万円程度の報酬を親の財産から払い続けることになります。
- ③ 一度始めると、途中でやめられない「家が無事に売れたから、後見人はもうやめます」ということはできません。原則として、親御さんが亡くなるまで制度を利用し続ける必要があります。
3. 親が元気なうちに行う最強の対策「家族信託」
成年後見制度の使い勝手の悪さをカバーするため、最近急速に利用者が増えているのが「家族信託（かぞくしんたく）」です。
これは、親がまだ元気で意思能力があるうち（＝タイムリミットを迎える前）に、「もし自分が認知症になったら、実家の管理や売却を子どもに任せるね」という契約を家族間で結んでおく制度です。
✨ 家族信託の大きなメリット
- ① 子どもの判断で、スムーズに家を売却できるあらかじめ「家を売る権利」を子どもに託しておくため、いざ親が施設に入ることになった際、裁判所の許可をもらうことなく、子どもの判断とタイミングで実家を売却して現金化できます。
- ② 毎月のランニングコストがかからない最初に契約書を作成する際、専門家（司法書士など）への依頼費用や手数料などの「初期費用」はかかりますが、成年後見制度のように「毎月ずっと数万円を払い続ける」といったランニングコストはかかりません。
4. どっちを選ぶ？「成年後見制度」と「家族信託」の比較
それぞれの違いをわかりやすく表にまとめました。
| 成年後見制度 | 家族信託 | |
| 始めるタイミング | 認知症になってから | 認知症になる前（元気なうち） |
| 実家の売却 | 家庭裁判所の許可が必要（ハードル高） | 子どもの判断で売却可能（スムーズ） |
| 費用の特徴 | 専門家が後見人になると毎月の支払いが発生 | 最初の手続き費用のみ（月額費用はなし） |
| 主な目的 | 本人の財産を「厳格に守る」こと | 家族の状況に合わせて「柔軟に活用する」こと |
5. よくあるご質問（Q&A）
実家の売却や相続について、お客様からよくいただく疑問にお答えします。
Q. 親が少し物忘れをするようになってきました。まだ「家族信託」は間に合いますか？
A. 「今日の日付がわかる」「自分の名前が書ける」「家を売る・任せるという意味が理解できる」という状態であれば、間に合う可能性が高いです！完全に判断能力がなくなってしまうと「成年後見制度」しか選べなくなってしまうため、少しでも不安を感じたら、1日でも早く専門家に相談することがタイムリミットに間に合わせる鍵です。
Q. 委任状を親に書いてもらえば、子どもが代理で家を売れるのでは？
A. 不動産売却の際、司法書士が必ず「親御さんご本人」と面談をして意思確認を行います。その際に認知症が進行していると判断された場合、いくら立派な委任状や印鑑証明書があっても、手続きはストップしてしまいます。
Q. 福山市の実家が空き家になりそうです。とりあえずそのままにしておいても大丈夫ですか？
A. 空き家の放置はリスクが非常に大きいです。誰も住まなくなった家は数ヶ月で一気に劣化が進み、将来いざ売ろうとした時に資産価値が大幅に下がってしまいます。また、固定資産税もかかり続けるため、早めに「売却」か「賃貸」などの方向性を決めることを強くおすすめします。
まとめ：手遅れになる前に、まずは「知ること」から！
いかがでしたでしょうか？
実家の売却は、「親の健康状態」というタイムリミットと常に隣り合わせです。「まだまだ元気だから大丈夫」と思っていても、ある日突然、家が売れなくなってしまうリスクは誰にでもあります。
「家族信託」などの準備を元気なうちにしておくことが、残されるご家族の負担を減らし、大切な資産を守る一番の防衛策になります。
私たち福山不動産販売では、ただ不動産を査定して売却するだけでなく、提携している司法書士などの専門家と連携し、「ご家族にとって今、どの制度を使うのが一番幸せか？」という根本的なお悩み解決からサポートさせていただきます。
「実家の将来について、とりあえず話だけ聞いてみたい」
「今のうちから準備できることを知っておきたい」
そんなご相談も大歓迎です。ご家族の大切な資産と笑顔を守るために、福山市の地域密着型である私たちに、どうぞお気軽にお声がけください！
