不動産投資や購入を検討する際に、「再建築不可物件」という言葉を耳にしたことはありませんか？
一見すると価格が安く、魅力的に映ることもありますが、実際に購入するとなると注意が必要です。
この記事では、再建築不可物件とは何か、そのリスクや購入時の対策について解説します。
特に福山市で不動産の売買を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。
1. 再建築不可物件とは？
再建築不可物件とは、法律上、新たに建物を建てることができない土地または建物を指します。
具体的には、「建築基準法」により、道路に2メートル以上接していない土地が再建築不可物件となります。
これは、火災や地震といった災害時に緊急車両が進入できる道幅を確保するための規定です。
再建築不可物件の具体例として、狭い路地や、袋小路の奥に位置する土地などが該当します。
過去には建築が許可されていたものの、現在の法律に照らし合わせると再建築できないケースも多く存在しています。
2. 再建築不可物件を購入する際のリスク
再建築不可物件を購入する際は、いくつかのリスクを理解しておくことが重要です。
以下に主なリスクをまとめました。
① 売却が難しい
再建築不可物件は、新たに建物を建てられないため、投資価値が低いと見なされることが多いです。
そのため、将来的に売却を考えた場合、買い手を見つけるのが難しくなることがあります。
② 融資が通りにくい
一般的に、金融機関は再建築不可物件への融資に消極的です。
なぜなら、万が一の担保価値が低く、返済不能時のリスクが高いと判断されるためです。
これにより、購入資金を自己資金のみで賄わなければならないケースが多くなります。
③ 建て替えや増改築ができない
既存の建物に何らかの問題が生じても、再建築不可物件では建て替えができません。
そのため、古い建物を利用し続けるしかなく、結果として維持管理費用が高くつく可能性があります。
④ 賃貸経営が難しい
不動産投資を目的とした賃貸経営を行う場合、建物の状態が悪化しても大規模なリノベーションや建て替えができないことから、入居者を確保するのが難しくなります。
これにより、空室率が高まり、収益が安定しないリスクがあります。
3. 再建築不可物件を購入する際の対策
リスクを理解したうえで、それでも再建築不可物件を購入したいと考える場合は、いくつかの対策を講じることでリスクを軽減することができます。
① 法的な確認を行う
再建築不可物件には、建物の建て替えや増改築ができない理由が必ずあります。
事前に法務局や市区町村役場で、土地の用途や建築条件を確認し、どのような制約があるのかを把握しましょう。
② 再建築可にするためのアプローチを検討する
一部の再建築不可物件は、条件次第で「再建築可能」にすることができます。
例えば、隣接する土地を購入して接道義務を満たす方法や、接道条件を満たす新しい道路の計画がある場合などです。
これにより、将来的に資産価値を向上させることが可能です。
③ 周辺環境や立地条件を重視する
再建築不可物件は、新築住宅を建てられないため、立地の良さが非常に重要になります。
交通の便や生活利便性、周辺環境を十分に考慮し、将来性のある物件を選びましょう。
④ 購入価格をしっかりと交渉する
再建築不可物件はその制約から相場よりも安価で取引されることが一般的です。
しかし、リスクを考慮して、購入価格はさらに交渉することをおすすめします。
適正価格で購入することで、将来的な売却や賃貸経営のリスクを抑えることができます。
4. 再建築不可物件のメリットとは？
再建築不可物件にはリスクも多いですが、実はメリットも存在します。ここでは、いくつかのメリットを紹介します。
① 価格が安い
再建築不可物件は、一般的な物件よりも価格が安く設定されていることが多いです。
そのため、初期費用を抑えて不動産を購入したい方には適している場合があります。
② リフォーム次第で価値を高められる
建物の増改築ができないとはいえ、内部のリフォームは可能です。
室内のリフォームや外装の改修を行うことで、物件の価値を上げ、住みやすい空間を作り上げることができます。
③ 賃貸物件としての需要もある
周辺環境が良い場合や、駅やバス停が近いなどの条件を満たしている再建築不可物件は、賃貸物件として一定の需要があります。
特に一人暮らしやシニア層に向けた賃貸物件として活用できるケースもあるため、投資先として検討する価値はあるでしょう。
5. 福山市で再建築不可物件を検討する際のポイント
福山市で再建築不可物件を購入する際は、地域特有の事情も考慮することが大切です。
福山市は、古くからの住宅地や狭い路地の多い地域も存在しており、再建築不可物件が点在しています。
そのため、以下のポイントに注意しましょう。
周辺のインフラ状況を確認する
狭い道路や古い街並みが多いエリアでは、上下水道やガスの引き込みが困難な場合もあります。
物件の購入前に、周辺のインフラ状況を確認しておくことが重要です。
都市計画や再開発計画をチェックする
福山市内では、都市計画や再開発計画が進められているエリアもあります。
再開発に伴い、再建築不可物件が「再建築可能」となるケースもあるため、市役所や地域の計画を確認してみましょう。
6. まとめ
再建築不可物件は、その名の通り、新たに建物を建てられないという大きな制約がありますが、価格が安いという魅力もあります。
購入を検討する際には、リスクを理解し、適切な対策を講じることが重要です。
福山市で再建築不可物件の購入や売却についてお困りの際は、ぜひ弊社「福山不動産販売」までお気軽にご相談ください。
一人ひとりに一生懸命向き合い、最適なアドバイスをご提供いたします。
