不動産を売るときは、思っている以上に「税金」のことを考える必要があります。
「家を売っただけで、そんなに税金かかるの？」と驚く方も多いんです。
でも、ちゃんと知っておけば怖くありません。
この記事では、不動産売却でかかる主な税金とかしこい対策方法を、できるだけやさしく、わかりやすく解説します！
まず知っておきたい！売却時にかかる主な税金
不動産を売ったときに関係する税金は、主に3つです。
1. 譲渡所得税（じょうとしょとくぜい）
一番大きなものがこれです。
「売った金額」から「もともと買った金額＋手数料などの費用」を引いた利益（譲渡所得）に対してかかる税金です。
【カンタンなイメージ】
売った金額－（買った金額＋売るための経費）＝ 利益（譲渡所得）
この利益に対して、所得税と住民税がかかります。
2. 印紙税（いんしぜい）
売買契約書を作成する際に、契約書に貼る「印紙」の費用です。
金額によって異なりますが、たとえば売却価格が1,000万円超～5,000万円以下なら、1万円の印紙が必要になります。
3. 消費税（しょうひぜい）
普通の個人がマイホームを売る場合、建物にも土地にも消費税はかかりません。
ただし、不動産会社などの事業者が売るときは、建物にだけ消費税がかかることがあります。
【ここ重要】損をして売った場合、税金はかからない！
ここで大事なポイントをお伝えします！
もし、売った金額が、買った時よりも安かった場合は、税金は発生しません。
たとえば、
- 買ったとき：3,000万円
- 売ったとき：2,500万円
このように500万円損した場合、「利益」が出ていないので、譲渡所得税はゼロです。
✅損して売った→税金なし！
しかも、後でお話しする特別な手続きをすれば、この損失を使って所得税を減らすこともできます（これを譲渡損失の繰越控除といいます）。
譲渡所得税のしくみをもう少し詳しく
売って利益が出た場合は、その利益に対して税金がかかりますが、所有期間によって税率が違うんです。
【短期譲渡】5年以下の場合
所有期間が5年以下だと、税率が高め。
- 所得税：30%
- 住民税：9% → 合計：39%
利益の約4割が税金！かなりの負担ですね。
【長期譲渡】5年超の場合
5年以上持っていると、税率はぐっと下がります。
- 所得税：15%
- 住民税：5% → 合計：20%
なので、もし急ぎでなければ、5年以上持ってから売る方が税金的にお得です！
節税できるチャンス！知っておきたい特例たち
売却時にうまく特例を使えば、税金を大幅に減らせます。
1. 3,000万円特別控除
マイホームを売った場合、利益から最大3,000万円を差し引ける制度です。
- 売却で得た利益が3,000万円以下 → 税金ゼロ！
- 3,500万円利益が出た → 3,000万円引いた500万円にだけ税金
という感じです。
ほとんどのマイホーム売却で使えるので、これは絶対に活用したい特例です。
2. 買い替え特例
売ったあと新しい家を買う場合、「税金を将来に繰り延べできる」特例もあります。
ただし条件が細かいので、利用を考えているなら、早めに不動産会社や税理士に相談しましょう。
3. 譲渡損失の繰越控除
これも超重要なポイント！
損をして家を売った場合、その損した分を、今後の所得税・住民税から引ける特例です。
損失が大きければ、翌年以降も繰り越して税金を安くできます。
なので、「損して売ったからもう終わり」と思わずに、ちゃんと申告すれば税金面で得ができるかもしれません！
確定申告を忘れずに！
不動産を売った年の翌年に、必ず確定申告が必要です。
【たとえば】
- 2025年に売った → 2026年2月16日～3月15日に申告
サラリーマンの方も、売却した場合は必ず確定申告が必要なので、忘れないようにしましょう！
まとめ：不動産売却は「利益が出たら税金」だけど、損なら税金なし！
今回のまとめポイントです。
- 不動産を売って利益が出た場合、譲渡所得税がかかる
- でも、買ったときより安く売った場合は税金なし
- 住んでいた家なら「3,000万円控除」などの特例あり
- もし損した場合でも、「譲渡損失の控除」で節税できる
- 売却後は必ず確定申告！
不動産売却は、税金の知識があるかないかで、結果が大きく変わります。
不安なときは、早めに不動産会社や税理士さんに相談して、スムーズで後悔のない売却を目指しましょう！
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