1. 住宅が建てられない土地の種類とは？
土地を購入する際、家が建てられない可能性がある土地が存在します。
多くの人は土地を購入してから「この土地に家を建てられない！」というトラブルを避けたいと考えています。
そこで、まずはどんな土地が建築に不向きなのかを知っておくことが大切です。
市街化調整区域
市街化調整区域は、都市計画法によって開発が制限されているエリアです。
これは、都市の無秩序な開発を防ぐために設定された区域で、基本的に住宅の建設は認められていません。
福山市にも市街化調整区域が点在しているため、土地を購入する際はそのエリアかどうか確認する必要があります。
農地
農地に住宅を建てることも難しい場合があります。
農地を住宅用に転用するには農地法に基づく手続きが必要で、許可が下りないことも多いです。
また、農地としての価値が高い場合、転用がさらに難しくなることもあります。
2. 建築条件付き土地とは？
土地探しをしていると「建築条件付き土地」という言葉を耳にすることがあるかもしれません。
このタイプの土地は、購入後に一定の条件で建物を建てることが義務付けられています。
たとえば、指定された工務店での建築が条件となる場合などです。
メリット
- 初めから建築業者が決まっているため、家づくりがスムーズに進むことが期待できます。
- 価格が比較的リーズナブルな場合が多い。
デメリット
- 自分で好きな建築業者を選べないため、自由度が制限されます。
- 建築の進行に不満がある場合でも、業者変更ができない可能性があります。
このような土地を選ぶ際は、条件をしっかり理解したうえで購入を検討することが大切です。
3. 接道義務と敷地の形状の重要性
家を建てる際には、「接道義務」という法的なルールに従わなければなりません。
これは、敷地が一定の幅で道路に接していなければならないというものです。
接道義務が満たされていない土地では、家を建てることができません。
接道義務とは？
日本の建築基準法では、敷地が2メートル以上の幅で道路に接している必要があります。
この要件を満たしていないと、建築確認申請が通らず、建物を建てることができません。
特に旗竿地（細い道が続いてその先に広がる敷地）は注意が必要です。
敷地の形状
土地の形状も建築に大きな影響を与えます。
狭小地や不規則な形状の土地では、設計の自由度が制限され、家を建てにくくなることがあります。
建てられたとしても、実際の生活に不便を感じることもあるので、形状には注意が必要です。
4. 災害リスクの高い土地の制限
災害リスクの高い土地では、建築制限が設けられていることがあります。
特に福山市は地震や洪水のリスクがある地域もあるため、土地選びの際にはそのリスクも考慮する必要があります。
地震リスクのある土地
地震による被害が予想される地域では、建築物に対する強い耐震基準が求められます。
土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）や地盤が弱い場所では、地盤改良工事や耐震構造の建物を建てる必要があり、その分コストもかかります。
洪水や土砂災害リスク
福山市には、川沿いや山際の地域が多く、洪水や土砂災害の危険性が高いエリアもあります。
これらのエリアでは、災害リスクを避けるために建築許可が下りないこともあります。
5. 土地の調査方法と確認ポイント
土地を購入する前には、法的な制限や地形の特徴、災害リスクなどをしっかり調査することが重要です。
以下のポイントを押さえた調査を行うことで、購入後のトラブルを防げます。
法的な制限の確認
土地の用途地域や建ぺい率、容積率などの法的な制限を確認しましょう。
これにより、どのような建物が建てられるか、どの程度の規模まで建てられるかがわかります。
現地調査の重要性
現地に足を運び、地形や周囲の環境を確認することも重要です。
土地の傾斜や周囲の建物との関係を実際に見ることで、図面ではわからない点に気付くことができます。
まとめ
土地を選ぶ際には、建築できるかどうかだけでなく、その土地にどのような条件があるのかを理解することが重要です。
福山不動産販売では、福山市での不動産購入や土地選びに関する無料相談を受け付けています。
専門のスタッフが丁寧にサポートいたしますので、ぜひお気軽にお問い合わせください！
